هل انتهى زمن الايجار القديم؟ تحليل للحكم التاريخي من المحكمة الدستورية
من المعروف أن قانون الايجار القديم أثار الكثير من الجدل خلال العقود الأخيرة وبالأخص السنوات الأخيرة بعد الازمه الاقتصاديه التي تمر بها البلاد، حيث أنه كما هو معلوم يتم تثبيت قيمة الإيجار بغض النظر عن أي زيادة في الأسعار مما يدمر قيمة الأجرة بمرور الوقت بسبب مشكلة التضخم التي تعاني منها البلاد.
ويذكر أنه لم يقترب أحد من هذا الملف الشائك طوال 43 عام تقريبا منذ بدء العمل بهذا القانون، إلى أن قامت المحكمة الدستورية اليوم بفتح هذا الملف واتخاذ العديد من القرارات التي من شأنها أن تثير الكثير من الجدل في الوسط المصري، وسنقوم بتوضيح قرارات المحكمة الدستورية فى التالي.
قرار المحكمة الدستورية بشأن قانون الايجار القديم
الحكم الصادر اليوم السبت 9 نوفمبر 2024 من المحكمة الدستورية العليا قضى بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية في نظام الإيجار القديم، وذلك للأماكن المخصصة للأغراض السكنية بموجب القانون رقم 136 لعام 1981.
كما شمل الحكم عدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136. وأشار الحكم إلى أن تثبيت القيمة الإيجارية في لحظة معينة من الزمن دون تغيير، رغم مرور عقود على التاريخ المحدد، يشكل انتهاكًا لمبدأ العدالة وإهدارًا لحق الملكية.
وأفاد القرار بأن أثر الحكم سيبدأ تطبيقه اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي.
كما أشار حكم المحكمة إلى تقديرها لاحتياج المشرع إلى فترة زمنية مناسبة لاختيار بين البدائل لوضع ضوابط محددة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.
ترقب اصدار قرار جديد بشأن قيمة الايجار القديم
وتضمن حكم المحكمة الدستورية نصًا ملزمًا للبرلمان، حيث أوجب عليه إصدار تعديلات تشريعية تهدف إلى تحقيق التوازن بين المالك والمستأجر. وقد نص الحكم على أن اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب سيكون تاريخ بدء سريان أثر الحكم.
وقد منحت المحكمة الدستورية هذه المهلة للبرلمان لإصدار التعديلات التشريعية، مراعاةً لحاجة المشرع إلى فترة زمنية كافية لاختيار البدائل المناسبة، ووضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المخصصة للسكنى، والتي تخضع للقانون رقم 136 لسنة 1981.
قانون الايجار القديم الجديد
في أعقاب الحكم التاريخي الصادر في عام 2018، أقر البرلمان قانونًا ينص على إنهاء عقود الايجار القديم للأشخاص الاعتباريين بعد مرور خمس سنوات من تاريخ صدور القانون، مع زيادة الأجرة بنسبة 15% سنويًا.
ويترقب الملاك هذا التطور فيما يتعلق بالإيجار القديم للوحدات السكنية، خاصة بعد حكم المحكمة الدستورية الصادر اليوم، والذي قضى بعدم دستورية تثبيت الأجرة بموجب قانون الإيجار القديم للأماكن المؤجرة للأغراض السكنية، والمقدرة بنسبة 7%.
قرار المحكمة وحيثيات الطعن في دستورية مواد القانون
قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم، في القضية التي تحمل رقم 24 لسنة 20 دستورية. وقد طالبت الدعوى بعدم دستورية المادتين الأولى والخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي يتعلق بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وينص القانون، باستثناء الإسكان الفاخر، على أنه لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المخصصة للسكنى، التي تم الترخيص بإقامتها منذ العمل بأحكام هذا القانون، عن 7% من قيمة الأرض والمباني. كما يُشترط ألا تقل المساحة المؤجرة للأغراض السكنية عن ثلثي مساحة مباني العقار.
لا تسري على هذه الأماكن بعض أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 المتعلقة بتأجير وبيع الأماكن، باستثناء الفقرة الأخيرة من المادة 13، والمادة 14، والفقرة الأولى من المادة 15، والفقرة الثانية من المادة 68. ويتولى الوزير المختص بالإسكان إصدار قرار يحدد مواصفات الإسكان الفاخر.
كما يصدر الوزير المختص بالإسكان قرارًا يحدد الضوابط والمعايير اللازمة لتقدير قيمة الأرض والمباني، بحيث يضمن هذا التقدير القيمة الفعلية، ويشمل القرار كيفية حساب الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على الوحدات المختلفة، وفقًا لموقعها ومميزاتها ومستوى البناء.
الجدل القائم بشأن قانون الايجار القديم
حيث صرّح رئيس اتحاد المستأجرين في تصريحات متلفزة بأن قوانين الدولة كانت تفرض على المؤجر أن يكون عقد الإيجار مدى الحياة. وأشار إلى أن جهاز التعبئة والإحصاء أفاد بوجود 1.2 مليون وحدة سكنية خاضعة لقانون الإيجار القديم مغلقة.
كما أوضح شريف الجعار أن الدولة كانت تدعم المالك عند بناء الوحدات السكنية بشرط تأجيرها بأسعار محددة، لافتًا إلى أن مصر تُعد دولة قانون، مما يتطلب من الجميع الالتزام بالأحكام التي تضمن امتداد الإيجار لجيل واحد من المستأجرين.
في الختام فإن نظام الايجار القديم يمثل قضية شائكة، إذ يؤثر على المالك والمستأجر بشكل متوازن وصعب. إيجاد حلول عادلة تحقق حقوق جميع الأطراف دون الإضرار بمصلحة أي منها يتطلب تفاهماً ومبادرات جدية تسهم في تحسين الوضع السكني والاقتصادي.
